Wie sich die Immobilienpreise bis 2030 entwickeln

In ihrer Prognose für die nächsten zehn Jahre nennt ein Finanzinstitut die Städte und Landkreise mit den höchsten Wertsteigerungen für Eigentumswohnungen und Regionen, in denen Verluste drohen.

Wie sich die Immobilienpreise bis 2030 entwickeln

28.9.2020 (verpd) Immobilien bleibt in vielen Regionen und Städten in Deutschland für Käufer eine sichere Geldanlage. Denn die Preise werden bis 2030 weiter steigen, auch die Coronapandemie wird daran wohl nichts ändern, wie die Studie einer Bank zeigt. Ausgenommen von dieser positiven Entwicklung sind Landstriche im Osten, in Südniedersachsen, Nordhessen sowie im Ruhrgebiet.

Dem Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt kann die Coronakrise nichts anhaben. Experten rechnen auch im laufenden Jahr weiter mit steigenden Preisen für Betongold. Das betrifft insbesondere wirtschaftlich starke Regionen wie auch die Metropolen. Zu diesem Ergebnis kommt der „Wohnatlas 2020“, eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe der Postbank (eine Niederlassung der Deutschen Bank AG), die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht.

Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Angaben zur Methodik

Die Kaufpreisprognosen stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung von Eigentumswohnungen. Verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot sind in die Auswertung eingeflossen, erklären die Studienautoren.

Das HWWI-Wohnungsmarktmodell will nachvollziehen, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht dann die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2019 bis 2030. Die Berechnungen basierten zwar auf Daten, die vor der Coronapandemie erhoben wurden, „die Prognose dürfte aber weitgehend stabil sein“, heißt es in der Studie.

Keine großen Einbrüche durch Corona

Die aktuelle Vorhersage der Experten ist klar: „In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer demnach damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt.“

Einen Grund für diese Aussage sieht das HWWI in der Anziehungskraft deutscher Großstädte wie auch der Speckgürtel um die Metropolen. „Die Einwohnerzahlen in und um die urbanen Zentren dürften weiter steigen“, so die Autoren des Wohnatlas.

Die Folgen der Pandemie seien zwar noch nicht in die Berechnungen eingeflossen, dennoch rechnet das Institut nicht mit großen Veränderungen am Wohnungsmarkt. „Wir sehen keine Anzeichen für eine Blase, die krisenbedingt platzen könnte. Im Gegenteil: Aus unserer Sicht ist der Immobilienmarkt nach wie vor ein Stabilitätsanker“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Hauspreise legen deutlicher zu als Wohnungen

Veränderungen am Immobilienmarkt gab es im zweiten Quartal 2020 aber doch: Laut den Beratungsunternehmen F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im zweiten Quartal um 2,9 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres.

Käufer von Eigentumswohnungen mussten im Schnitt mit einem Anstieg von 1,3 Prozent rechnen, so die Berater.

Auf eine Fehlentwicklung in den wirtschaftlich starken Gebieten wies kürzlich der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) hin: Die Kosten für Wohnen und Leben zehren hier an der notwendigen Sparquote für den Ruhestand. Höhere Einkommen in den Metropolen besserten die Rücklagen für die Rente nicht mehr auf.

Nachfrage bestimmt die Preise

Die Autoren des Wohnatlas schließen bei einem zweiten Lockdown „erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt nicht aus“. Die entscheidende Rolle für die Nachfragesituation schreiben die Experten der Einkommensentwicklung in den jeweiligen Regionen zu.

Sie gehen davon aus, dass die Preise in den nächsten zehn Jahren am stärksten in einigen bayerischen Landkreisen wie München, Erding, Ebersberg oder Landsberg am Lech anziehen werden. Außerhalb des Freistaats weise der Landkreis Cloppenburg kräftige jährliche Steigerungsraten von zwei Prozent auf. Die Stadt mit dem stärksten Plus im Jahr ist laut HWWI-Prognose Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Preistrend liegt bei 1,8 Prozent.

Etwas geringere Steigerungen erwarten die Experten in Potsdam. Für Brandenburgs Landeshauptstadt ergeben die Berechnungen ein jährliches Plus von 1,74 Prozent bis 2030.

Gute Prognosen für mittelgroße Städte in Ost und West

Neben den Großstädten verzeichnen aber auch mittelgroße Städte eine deutlich gestiegene Nachfrage. Dazu gehören laut Auswertung neben Heilbronn, Potsdam, Leipzig, Freiburg im Breisgau, Münster, Dresden, Ingolstadt und Mainz auch die beiden kreisfreien bayerischen Städte Landshut und Memmingen. Hier rechnen das HWWI mit einer Wertsteigerung von mehr als einem Prozent bis 2030.

Verluste prognostizieren die Autoren des Wohnatlas dagegen für Regionen in den ostdeutschen Bundesländern aufgrund der Einwohnerrückgänge. Ausnahmen von diesem Trend gelten für die Großräume Berlin, Leipzig, Dresden, Jena und Weimar.

Einbußen für ihr Eigentum könnten auch Besitzer in einigen Regionen in Südniedersachen, Nordhessen und dem Ruhrgebiet hinnehmen müssen.

Preisentwicklung in deutschen Großstädten 2019 bis 2030 von Bestandswohnungen

Rang	Stadt	Preistrend in Prozent	Preis pro Quadratmeter 2019
Stand: September 2020; Quellen: BBSR (2015, 2020), Value AG Marktdatenbank (2020); Genesis regional (2020), MB Research (2019), Statistisches Bundesamt (2018), Berechnungen HWWI
1	München	1,70	8.078,77
2	Düsseldorf	1,21	4.118,32
3	Köln	1,06	3.967,09
4	Berlin	1,00	4.638,89
5	Hamburg	0,95	5.054,23
6	Stuttgart	0,91	4.589,24
7	Frankfurt am Main	0,80	5.686,62

Eigentum in Metropolen weiterhin mit Kaufpreisanstieg

Gewinner des Booms dürften Besitzer von Wohnungsimmobilien in den Großstädten sein. Spitzenreiter bleibt laut Wohnatlas München. Für die bayerische Landeshauptstadt prognostizieren die Experten einen jährlichen Kaufpreisanstieg von real 1,70 Prozent. Durchschnittlich 8.079 Euro pro Quadratmeter mussten Immobilienkäufer in der Metropole bereits 2019 investieren.

Hohe Steigerungen sind den Berechnungen zufolge auch in Düsseldorf und Köln zu erwarten: In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt liegt das prognostizierte Plus bei jährlichen 1,21 Prozent. In der Dom-Stadt dürfte Wohneigentum im Schnitt um 1,06 Prozent pro Jahr teurer werden, so die Auswertung. Für Berlin liegen die erwartbaren Preissteigerungen bei einem Prozent im Jahr und damit deutlich höher als noch im Wohnatlas 2019 prognostiziert, der ein Plus von jährlich 0,76 Prozent auswies.

In Frankfurt am Main ziehen die Preise bis 2030 jährlich um 0,8 Prozent an. Das ist der schwächste Anstieg unter den sogenannten „Big Seven“, den sieben größten deutschen Metropolen. Gute Angebote, die moderate Preise im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten bieten, gebe es in der Mitte von Deutschland und in einigen mittelgroßen Städten im Norden und im Ruhrgebiet. Das unterstrich die vorherige Folge des Wohnatlas.

Finanzierung und Absicherung der Immobilie

Die Versicherungswirtschaft bietet diverse Lösungen, um eine Immobilie zu finanzieren, aber auch gegen Risiken abzusichern. Hauskäufer können zum Beispiel die Immobilie mit einer Wohngebäude-Police gegen Brand-, Blitz-, Sturm- sowie Hagel-Schäden und, teils gegen Aufpreis, auch gegen Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben und sonstige Naturrisiken ver­sichern.

Eine Lebensversicherung wiederum kann für einen Hauskäufer doppelt nützlich sein. Zum einen kann man auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren – teilweise sind hier auch Zinsbindungen von 20 oder sogar 30 Jahren möglich, was gerade bei den aktuell niedrigen Hypothekenzinsen von Vorteil ist.

Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen. Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung.

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